Renouvellement hypothécaire 2026 : éviter le choc de paiement et savoir quand changer d'institution

L’essentiel à retenir

• Près de 60 % des prêts hypothécaires canadiens arrivent à échéance en 2025 ou 2026, selon la Banque du Canada. Les acheteurs de 2020-2021 sont les plus exposés.
• Depuis novembre 2024, le BSIF a retiré le test de résistance pour les transferts simples d’hypothèques non assurées. Vous pouvez enfin magasiner librement entre institutions au renouvellement.
• Exemple chiffré : sur un prêt de 400 000 $ à 1,89 %, renouveler à 4,49 % en 2026 ajoute environ 443 $ par mois.
• Commencez à magasiner 120 jours avant l’échéance. Le taux sur la lettre de votre banque est rarement sa meilleure offre.
• Changer n’est pas toujours payant : petit solde, hypothèque subsidiaire, pénalité IRD ou portabilité peuvent inverser l’équation.

Si vous avez acheté votre maison entre 2020 et 2022, votre lettre de renouvellement va probablement vous faire un effet bizarre. Le taux que vous aviez (1,89 %, 2,14 %, 2,49 %) n’existe plus. Et ce que la banque vous propose pour les cinq prochaines années est, dans la plupart des cas, environ deux fois plus élevé.

Vous n’êtes pas seul. La Banque du Canada estime qu’environ 60 % de tous les prêts hypothécaires en cours au pays doivent être renouvelés en 2025 ou 2026. La SCHL parle d’une « vague » de plus de 1,5 million de ménages déjà passés par là, et d’environ un million de plus qui s’en viennent.

Je m’appelle Alexandra L. St-Germain. Je suis courtière hypothécaire (AMF #209476) sur la Rive-Sud de Montréal. Je travaille dans le domaine depuis 2016, et j’ai passé plusieurs années en banque (BMO, Banque Nationale) avant de devenir courtière. Voici ce que je dis à mes clients qui reçoivent leur lettre de renouvellement en 2026, et comment éviter le choc de paiement, qu’on choisisse de rester ou de changer d’institution.

Pourquoi 2026 est l’année du choc de paiement au Canada

Environ 60 % des prêts hypothécaires en cours au Canada doivent être renouvelés en 2025 ou en 2026, selon une note analytique de la Banque du Canada publiée en juillet 2025. C’est un pic historique. La majorité de ces clients ont signé entre 2020 et 2022, à des taux de 1,49 % à 2,99 %, et renouvellent maintenant à des taux deux fois plus élevés.

Du côté de la SCHL, l’Observateur du logement de février 2026 chiffre la vague : plus de 1,5 million de ménages canadiens ont déjà renouvelé à un taux supérieur, et environ 1 million d’autres le feront dans les 12 prochains mois. Le groupe le plus exposé, c’est celui des acheteurs de 2020-2021. C’est leur premier vrai renouvellement, et c’est presque toujours le plus difficile.

La bonne nouvelle, c’est que le contexte de taux s’est partiellement adouci. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % lors de la décision du 18 mars 2026, après une longue série de baisses. Les taux fixes 5 ans des grandes institutions tournent maintenant autour de 4,4 % à 4,7 %, comparativement à des sommets de 5,5 % à 6 % en 2023-2024. Si vous renouvelez en 2026 plutôt qu’en 2024, vous arrivez au bon moment du cycle.

Mais soyons clairs. Quand on passe de 1,89 % à 4,5 %, même un « bon » nouveau taux fait mal. La vraie question n’est plus « est-ce que ça va me coûter plus cher », c’est « combien plus cher, et comment je limite l’impact ».

Pour mes clients de Brossard, Longueuil et Saint-Lambert, je commence toujours par faire les calculs.

Combien va vous coûter VOTRE renouvellement : le calcul du choc en chiffres réels

Sur un prêt hypothécaire de 400 000 $ contracté en 2021 à 1,89 % (amortissement initial de 25 ans), la mensualité d’origine est d’environ 1 672 $. Après cinq ans, le solde résiduel est d’environ 335 000 $. Si vous renouvelez en 2026 à 4,49 % sur les 20 ans d’amortissement restants, votre nouvelle mensualité grimpe à environ 2 115 $, soit une hausse d’à peu près 443 $ par mois, ou 5 316 $ par année.

Pour faire le calcul exact pour votre dossier, utilisez la calculatrice hypothécaire de l’ACFC (Agence de la consommation en matière financière du Canada). Entrez votre solde actuel, votre amortissement restant et le taux qui vous est offert. C’est l’outil le plus neutre que je connaisse. Voici trois scénarios qui couvrent la plupart de mes dossiers de la Rive-Sud :

Solde au renouvellement	Mensualité à 1,89 % (20 ans restants)	Mensualité à 4,49 % (20 ans restants)	Hausse mensuelle	Hausse annuelle
250 000 $	1 252 $	1 579 $	+327 $	+3 924 $
335 000 $	1 678 $	2 115 $	+443 $	+5 316 $
425 000 $	2 128 $	2 683 $	+555 $	+6 660 $

Calculs approximatifs pour illustration. Vérifiez avec la calculatrice ACFC.

Voilà ce que la SCHL appelle le « choc de paiement ». Et voici la statistique qui m’inquiète : selon l’Observateur du logement de la SCHL, la stratégie la plus utilisée par les emprunteurs pour absorber le choc, c’est tout simplement d’allonger leur amortissement. Ça réduit la mensualité, oui. Mais ça allonge aussi le temps que vous allez payer de l’intérêt, et ça peut coûter des dizaines de milliers de dollars de plus sur la durée du prêt.

Avant d’allonger votre amortissement, vérifiez si vous pouvez d’abord obtenir un meilleur taux. C’est exactement ce que la prochaine règle a rendu beaucoup plus simple.

La règle qui change tout : plus de test de résistance pour changer d’institution

Depuis le 21 novembre 2024, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a retiré l’obligation de passer le test de résistance pour les transferts simples d’hypothèques non assurées. Concrètement, si vous transférez votre prêt hypothécaire à un nouveau prêteur fédéral au moment du renouvellement, sans augmenter le montant emprunté ni allonger l’amortissement, vous n’avez plus à requalifier au taux contractuel + 2 % ou au taux plancher de 5,25 %. Cette règle s’aligne sur celle qui existait déjà pour les hypothèques assurées.

Pourquoi c’est énorme. Avant cette règle, beaucoup de propriétaires étaient pris au piège chez leur prêteur actuel. Si leurs revenus avaient baissé, ou si leurs dettes avaient monté, ou si les critères de qualification avaient durci depuis l’achat, ils ne passaient plus le test de résistance ailleurs. Résultat : ils étaient forcés d’accepter l’offre de leur banque, même si c’était la pire offre sur le marché. Cette dynamique de captivité, c’était le secret le mieux gardé du milieu hypothécaire.

Quand je travaillais en banque, je voyais ce levier de rétention agir tous les jours. Aujourd’hui, en tant que courtière indépendante, je peux enfin dire à mes clients : oui, on peut magasiner. Et oui, on va trouver mieux dans la majorité des cas.

Quelques précisions importantes :

• « Transfert simple » veut dire : même montant de prêt, même période d’amortissement. Si vous voulez ajouter une marge de crédit ou augmenter votre solde, ce n’est plus un transfert simple, c’est un refinancement. Le test de résistance s’applique encore.
• La règle vise les institutions sous réglementation fédérale (banques, certaines compagnies de fiducie). Au Québec, Desjardins n’est pas sous le BSIF, mais applique généralement des règles équivalentes pour rester compétitif.
• Vos qualifications de base (revenu, ratio d’endettement, dossier de crédit) sont toujours évaluées par le nouveau prêteur. Ce n’est pas un chèque en blanc. C’est seulement le seuil du stress test qui disparaît.

Pour la plupart des propriétaires qui ont gardé un emploi stable depuis l’achat, c’est la meilleure nouvelle hypothécaire des dernières années.

Le calendrier des 120 jours : quand et comment commencer à magasiner

Commencez à magasiner votre renouvellement 120 jours (environ 4 mois) avant la date d’échéance. C’est le moment où la plupart des prêteurs vous envoient leur lettre de renouvellement, et c’est aussi la fenêtre maximale pour bloquer un taux ailleurs sans pénalité. Au minimum, l’ACFC (Agence de la consommation en matière financière du Canada) oblige les institutions sous réglementation fédérale à envoyer un avis de renouvellement au moins 21 jours avant la fin du terme. Mais 21 jours, c’est trop tard pour bien faire votre magasinage.

Les banques envoient généralement leur lettre 3 à 4 mois à l’avance. C’est pour ça que je dis à mes clients : marquez la date dans votre calendrier 6 mois à l’avance, et appelez-moi à 4 mois. Voici comment se déroulent ces 120 jours :

Période avant l’échéance	Action
J-120 à J-90	Recevez la lettre de votre banque actuelle. Demandez à un courtier 2 ou 3 offres concurrentes du marché.
J-90 à J-60	Comparez les offres. Évaluez les frais, la portabilité, les privilèges de remboursement, le type d’hypothèque (standard ou subsidiaire).
J-60 à J-30	Négociez avec votre prêteur actuel en utilisant la meilleure offre comme levier. Décidez : rester ou transférer.
J-30 à J-0	Si transfert : le nouveau prêteur prend en charge la subrogation, le notaire et l’évaluation au besoin. Le tout doit être finalisé pour la date d’échéance.

Voici un secret du milieu. Le taux qui apparaît sur la lettre de renouvellement de votre banque n’est presque jamais sa meilleure offre. C’est le taux par défaut, celui qui s’applique aux clients qui signent sans poser de questions. Quand vous appelez avec une offre concurrente en main, le taux « meilleur » apparaît comme par magie. Dans mon expérience, l’écart entre la première et la deuxième offre de la même banque est souvent de 0,3 % à 0,7 %. Sur un solde de 350 000 $, ça peut représenter entre 5 000 $ et 12 000 $ d’économies sur un terme de cinq ans.

C’est aussi pour ça qu’une préapprobation hypothécaire ailleurs, même si vous comptez rester, vaut presque toujours la peine. Vous arrivez à la table de négociation avec un vrai chiffre, pas une intention.

Comment fonctionne concrètement un transfert d’institution au Québec (subrogation)

Au Québec, transférer votre prêt hypothécaire d’une institution à une autre s’appelle une subrogation. C’est différent d’un refinancement. Dans une subrogation, vous gardez le même montant de prêt et la même propriété, vous changez seulement de prêteur. Le nouveau prêteur paie l’ancien à votre place et prend la relève comme créancier hypothécaire. C’est une démarche standard qui se règle en quelques semaines, à condition de la lancer assez tôt.

Voici les documents que la plupart des prêteurs vont vous demander pour ouvrir le dossier :

• Pièce d’identité avec photo
• Talons de paie récents (ou avis de cotisation pour les travailleurs autonomes)
• Confirmation d’emploi (lettre RH ou contrat)
• Relevé hypothécaire à jour de votre prêteur actuel
• Compte de taxes municipales et scolaires
• Évaluation de la propriété (parfois requise, parfois pas)

Côté frais, voici ce à quoi vous attendre, et qui paie quoi habituellement :

Frais	Montant typique	Qui paie habituellement ?
Quittance de l’ancienne hypothèque	250 $ à 400 $	Souvent absorbé par le nouveau prêteur
Frais de notaire (acte de subrogation)	600 $ à 1 200 $	Souvent absorbé par le nouveau prêteur
Évaluation de la propriété	350 $ à 500 $	Souvent absorbé par le nouveau prêteur
Frais administratifs du nouveau prêteur	0 $ à 250 $	Variable

La règle générale : pour attirer votre dossier, plusieurs grands prêteurs offrent ce qu’on appelle un « programme de transfert sans frais » qui couvre la quittance, le notaire et l’évaluation. Demandez la liste exacte avant de signer. C’est négociable et c’est souvent l’élément qui fait pencher la balance entre deux offres au taux similaire.

Renouvellement, refinancement, transfert : ne mélangez pas

Trois mots qui se ressemblent, trois opérations très différentes :

• Renouvellement : votre terme arrive à échéance, vous signez un nouveau contrat avec le même prêteur, sans changer le montant ni la nature de l’hypothèque. C’est la voie par défaut.
• Refinancement : vous modifiez votre prêt en cours, généralement pour augmenter le montant emprunté (consolidation de dettes, rénovations, achat d’une autre propriété). Vous repassez tout le processus de qualification, incluant le test de résistance. Souvent fait en même temps qu’un renouvellement, mais ça n’a pas à l’être.
• Transfert (subrogation) : vous changez de prêteur sans modifier le montant emprunté. C’est l’outil clé du shopping de taux au renouvellement, et c’est ce qui bénéficie de la nouvelle règle BSIF de 2024.

Si vous avez besoin d’augmenter votre prêt ou de consolider des dettes au même moment, c’est un refinancement, pas un transfert simple. Le test de résistance s’applique encore. Pour bien comprendre l’option qui correspond à votre situation, voyez nos pages refinancement hypothécaire et consolidation de dettes.

Quand changer d’institution au renouvellement n’est PAS la bonne idée

Soyons honnête : changer de prêteur n’est pas toujours la meilleure décision. Le fait de pouvoir le faire (grâce à la nouvelle règle BSIF) ne veut pas dire que c’est rentable dans tous les cas. Voici les situations où je recommande à mes clients de rester chez leur prêteur actuel :

• Solde résiduel inférieur à 100 000 $. Les frais administratifs et le temps investis ne valent souvent pas l’écart de taux. Sur 80 000 $, économiser 0,2 % représente moins de 1 000 $ sur 5 ans, et la paperasse en gruge facilement la moitié.
• Vous avez une hypothèque subsidiaire (collateral charge). Certains prêteurs, notamment TD et certaines marges de crédit Tout-en-un, enregistrent l’hypothèque pour un montant supérieur à votre solde réel. C’est plus complexe (et souvent plus coûteux) à transférer parce que vous devez quand même radier l’enregistrement complet.
• Vous voulez briser votre terme avant l’échéance. Là, vous parlez d’un refinancement avant terme, pas d’un renouvellement. La pénalité IRD (différentiel de taux d’intérêt) que les grandes banques calculent en fonction de leurs taux affichés peut être massive et annuler toute économie potentielle. Vérifiez la pénalité avec votre prêteur avant de magasiner.
• Vous avez une clause de portabilité avantageuse et un déménagement prévu. Certaines vieilles hypothèques se transportent à une nouvelle propriété sans pénalité. Si vous prévoyez vendre dans 12 à 24 mois, garder cette portabilité peut valoir plus qu’un meilleur taux à 5 ans.
• Vous bénéficiez d’une mesure d’allègement de votre prêteur actuel. Selon la ligne directrice de l’ACFC sur les prêts hypothécaires en circonstances exceptionnelles, les institutions fédérales doivent offrir des solutions (intérêts seulement, prolongation d’amortissement, report temporaire) aux emprunteurs en difficulté. Si vous êtes dans ce programme, restez où vous êtes le temps de stabiliser votre situation.

Si vous vous retrouvez dans une de ces cinq situations, on peut quand même optimiser votre renouvellement. Mais on le fait en restant chez votre prêteur actuel, pas en transférant.

Vous n’êtes pas obligé de changer pour faire un bon renouvellement. Vous êtes seulement obligé de magasiner.

Conclusion

Le choc de paiement de 2026 est réel. Pour beaucoup de mes clients de la Rive-Sud, c’est la première fois en cinq ans qu’ils voient leur mensualité monter. Mais ce n’est pas une fatalité. Trois choses à retenir.

D’abord, vous avez le temps. Commencez à magasiner 120 jours avant l’échéance, pas 21. Ensuite, depuis novembre 2024, le BSIF vous a redonné le pouvoir de magasiner librement entre institutions. Profitez-en. Enfin, changer n’est pas toujours la réponse. Parfois, la meilleure stratégie c’est de négocier fort avec votre prêteur actuel, en utilisant une vraie offre concurrente comme levier.

Votre banque a déjà fait ses calculs. Assurez-vous d’avoir fait les vôtres.

Si votre échéance approche et que vous voulez une analyse honnête de votre dossier, je serais ravie d’en discuter. C’est mon métier, et c’est exactement pour ça que j’ai quitté la banque pour devenir courtière hypothécaire indépendante au renouvellement. Sans engagement, sans pression.

FAQ

Quand dois-je commencer à magasiner mon renouvellement hypothécaire ?

Idéalement 120 jours (4 mois) avant la date d’échéance de votre terme. C’est la fenêtre maximale pour bloquer un taux ailleurs sans pénalité, et c’est aussi le moment où votre banque actuelle envoie sa lettre de renouvellement. Au minimum, l’ACFC oblige les institutions fédérales à donner un avis 21 jours avant l’échéance, mais 21 jours c’est trop tard pour magasiner sérieusement.

Est-ce que je dois repasser le test de résistance si je change d’institution au renouvellement ?

Non, plus depuis le 21 novembre 2024. Le BSIF a retiré l’obligation du test de résistance pour les transferts simples d’hypothèques non assurées, à condition que le montant du prêt et la période d’amortissement restent inchangés. Vos autres qualifications (revenu, ratio d’endettement, dossier de crédit) sont toujours évaluées par le nouveau prêteur.

Combien ça coûte changer de prêteur hypothécaire au Québec ?

Les frais typiques d’un transfert (subrogation) au Québec incluent la quittance de l’ancienne hypothèque (250 $ à 400 $), les frais de notaire pour l’acte de subrogation (600 $ à 1 200 $) et parfois une évaluation (350 $ à 500 $). Plusieurs grands prêteurs absorbent ces frais dans le cadre d’un programme de transfert pour attirer votre dossier. Demandez la liste exacte avant de signer.

Mon prêteur actuel peut-il égaler l’offre d’une autre banque ?

Très souvent, oui. Le taux qui apparaît sur la première lettre de renouvellement n’est presque jamais le meilleur taux que votre prêteur peut offrir. Quand vous arrivez avec une offre concurrente vérifiable en main, la majorité des prêteurs vont améliorer leur offre, parfois de 0,3 % à 0,7 %. C’est pour ça que magasiner, même si vous comptez rester, vaut presque toujours la peine.

Quelle est la différence entre renouvellement, refinancement et transfert ?

Un renouvellement, c’est signer un nouveau terme avec le même prêteur sans changer le montant ni la nature du prêt. Un refinancement, c’est modifier votre prêt (généralement pour augmenter le montant ou consolider des dettes) et ça déclenche le test de résistance. Un transfert (subrogation au Québec) consiste à changer de prêteur sans modifier le montant emprunté. C’est cette dernière option qui bénéficie de la nouvelle règle BSIF de 2024.