Acheter sa première maison au Québec en 2026 : le guide complet

L’essentiel à retenir

• En 2026, il faut prévoir un revenu d’environ 124 000 $/an pour acheter une maison au prix moyen de 579 900 $ à Montréal
• Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs peuvent amortir sur 30 ans et assurer un prêt jusqu’à 1,5 M$ avec la SCHL
• Le RAP (60 000 $/personne) et le CELIAPP (8 000 $/an) sont cumulables. Un couple peut mobiliser jusqu’à 200 000 $ en mise de fonds
• Les frais de clôture représentent 3 à 5 % du prix d’achat : prévoyez-les dans votre budget
• Un courtier hypothécaire ne coûte rien à l’acheteur et compare 20+ prêteurs en une seule demande

Acheter sa première maison au Québec en 2026, c’est un projet de vie. C’est aussi beaucoup de questions.

Le prix médian d’une propriété au Québec a atteint 491 500 $ en 2025, selon l’APCIQ (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec). C’est une hausse de 67 % en cinq ans. Pour beaucoup de premiers acheteurs, ces chiffres font peur.

Mais voici ce que la plupart des gens ne savent pas. Les règles ont changé en votre faveur. Depuis décembre 2024, vous pouvez amortir votre prêt sur 30 ans. Le plafond d’assurance SCHL est passé à 1,5 M$. Le RAP a été augmenté à 60 000 $. Et le CELIAPP continue de grandir chaque année.

J’ai écrit ce guide pour répondre aux questions que mes clients premiers acheteurs me posent le plus souvent. Pas de jargon inutile. Des chiffres réels, des programmes concrets, et les étapes exactes pour passer de “j’y pense” à “j’ai mes clés”.

Que vous soyez à Montréal, sur la Rive-Sud ou ailleurs au Québec, voici tout ce qu’il faut savoir.

Combien faut-il gagner pour acheter sa première maison au Québec en 2026?

Pour acheter une maison au prix médian de 491 500 $ au Québec, il faut un revenu brut d’environ 100 000 $ par année. À Montréal, où le prix moyen atteint 579 900 $, ce chiffre grimpe à environ 124 000 $.

Ces estimations tiennent compte du test de résistance imposé par l’ACFC (Agence de la consommation en matière financière du Canada). Ce test exige que vous puissiez supporter un taux de qualification plus élevé que votre taux réel. En mars 2026, le taux de qualification est le plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 % ou 5,25 %. Selon les données de l’APCIQ pour 2025, le prix médian au Québec a augmenté de 67 % en cinq ans.

Le calcul de votre capacité d’emprunt repose sur deux ratios. Le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) ne doit pas dépasser 39 % de votre revenu brut. Il inclut le paiement hypothécaire, les taxes municipales et le chauffage. Le ratio d’amortissement total de la dette (ATD) ne doit pas dépasser 44 %. Celui-ci ajoute toutes vos autres dettes : prêt auto, paiements minimums de cartes de crédit, marge de crédit, prêt étudiant.

Concrètement, si vous avez un prêt auto de 400 $/mois, votre capacité d’emprunt diminue d’environ 80 000 $ à 90 000 $. C’est la première chose que je regarde avec mes clients. Combien de dettes avez-vous en dehors de l’hypothèque?

Pour obtenir un portrait exact de votre situation, la meilleure première étape est une préapprobation hypothécaire. En 30 minutes, vous savez exactement combien vous pouvez acheter.

Quels programmes d’aide existent pour les premiers acheteurs au Québec?

Les premiers acheteurs au Québec ont accès à plusieurs programmes qui peuvent représenter plus de 200 000 $ en mise de fonds pour un couple. Les deux principaux sont le RAP (Régime d’accession à la propriété) et le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété).

Selon le gouvernement du Canada, le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne de ses REER, sans impôt immédiat. Le CELIAPP offre 8 000 $ de cotisation annuelle déductible, avec un plafond à vie de 40 000 $. Les deux sont cumulables. Un couple peut donc combiner 120 000 $ de RAP et 80 000 $ de CELIAPP.

Le RAP (Régime d’accession à la propriété)

Le RAP vous permet de retirer de vos REER pour votre mise de fonds. Depuis avril 2024, le plafond est passé de 35 000 $ à 60 000 $ par personne. Vous avez 15 ans pour rembourser le montant dans vos REER, à partir de la deuxième année suivant le retrait. Si vous êtes en couple et que les deux sont premiers acheteurs, c’est 120 000 $ de potentiel.

Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété)

Le CELIAPP combine les avantages du REER (déduction à la cotisation) et du CELI (retrait libre d’impôt). Vous pouvez cotiser 8 000 $ par année, jusqu’à un maximum de 40 000 $ à vie. Votre mise de fonds grossit à l’abri de l’impôt des deux côtés. C’est le meilleur outil d’épargne pour un premier acheteur en 2026.

Les crédits d’impôt

Le crédit d’impôt fédéral pour l’achat d’une première habitation vous donne un crédit de 1 500 $ (base de 10 000 $ x 15 %). Revenu Québec offre aussi un crédit provincial similaire. Ce n’est pas énorme, mais chaque dollar compte quand on achète sa première maison.

Les nouvelles règles de décembre 2024

Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs peuvent amortir sur 30 ans au lieu de 25. Ça réduit vos paiements mensuels d’environ 10 à 12 %. Le plafond d’assurance de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) est aussi passé de 1 M$ à 1,5 M$. Vous pouvez acheter une propriété plus chère avec seulement 5 % de mise de fonds.

Si vous êtes aussi un nouvel arrivant au Canada, consultez notre guide sur les prêts hypothécaires pour nouveaux arrivants. Pour savoir quels programmes s’appliquent à votre situation, visitez notre page sur la première maison.

Quelle mise de fonds faut-il prévoir?

La mise de fonds minimale au Québec est de 5 % du prix d’achat pour les propriétés de moins de 500 000 $. Pour la tranche entre 500 000 $ et 1 499 999 $, il faut 10 %. À 1,5 M$ et plus, c’est 20 % minimum.

Selon la SCHL, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, l’assurance hypothécaire est obligatoire. La prime varie de 2,8 % à 4,0 % du montant du prêt et elle est ajoutée directement à votre hypothèque.

Voici un exemple concret pour une propriété de 450 000 $ :

Mise de fonds	Montant	Prime SCHL (approximative)	Total du prêt
5 % (22 500 $)	427 500 $	~17 100 $ (4,0 %)	~444 600 $
10 % (45 000 $)	405 000 $	~12 555 $ (3,1 %)	~417 555 $
20 % (90 000 $)	360 000 $	0 $	360 000 $

La différence entre 5 % et 20 % de mise de fonds sur une propriété de 450 000 $? Environ 84 600 $ de moins à financer. Mais attendre d’avoir 20 %, c’est aussi des mois ou des années de loyer payé sans retour.

Il n’y a pas de bonne réponse universelle. Avec le nouvel amortissement sur 30 ans pour premiers acheteurs, acheter à 5 % avec des paiements mensuels plus bas peut faire du sens. Dans mon expérience, c’est une question de budget global et d’objectifs. Consultez notre FAQ pour d’autres questions sur la mise de fonds.

Comment se préparer avant de magasiner

La préparation commence avant même de visiter votre première propriété. Les trois étapes clés sont : vérifier votre dossier de crédit, calculer votre capacité réelle avec le test de résistance, et obtenir une préapprobation hypothécaire qui verrouille votre taux.

Selon l’ACFC, la préapprobation vous donne un portrait financier exact et une garantie de taux pour 90 à 120 jours. C’est aussi un signal fort pour les vendeurs : votre offre est sérieuse et financée.

1. Vérifiez votre dossier de crédit

Demandez votre rapport de crédit gratuit auprès d’Equifax ou de TransUnion. Visez une cote de 680 ou plus. Si votre cote est plus basse, ce n’est pas la fin du monde. On peut la travailler avant de déposer une demande.

2. Calculez votre capacité réelle

Gardez en tête que le test de résistance applique un taux plus élevé que votre taux contractuel. En mars 2026, avec un taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 %, les taux fixes 5 ans oscillent entre 4,0 % et 5,5 %.

3. Obtenez votre préapprobation

C’est l’étape la plus importante. En 30 minutes, je regarde votre revenu, vos dettes, votre crédit, et je vous donne un montant maximum. Obtenir votre préapprobation, c’est gratuit et ça ne vous engage à rien.

Documents à préparer :

• Vos T4 ou relevés de paie récents
• Votre avis de cotisation (dernière année)
• Vos relevés bancaires des 3 derniers mois
• Une lettre de confirmation d’emploi

Quels sont les frais de clôture à prévoir?

Les frais de clôture représentent généralement entre 3 et 5 % du prix d’achat. Pour une maison de 450 000 $, prévoyez entre 13 500 $ et 22 500 $ en plus de votre mise de fonds. C’est la dépense que la majorité des premiers acheteurs oublient dans leur budget.

Selon Revenu Québec, les droits de mutation (taxe de bienvenue) suivent un barème progressif. Les frais de notaire oscillent entre 1 500 $ et 2 500 $ selon la Chambre des notaires du Québec, et l’inspection coûtera entre 500 $ et 800 $.

Les droits de mutation (taxe de bienvenue)

C’est souvent le montant le plus important. Le barème au Québec est progressif :

Tranche du prix	Taux
0 $ à 58 900 $	0,5 %
58 900 $ à 294 600 $	1,0 %
294 600 $ et plus	1,5 %

Pour une propriété de 450 000 $, la taxe de bienvenue est d’environ 5 000 $. Les tranches exactes sont ajustées annuellement et certaines municipalités appliquent des taux additionnels.

Les autres frais à prévoir

• Notaire. Entre 1 500 $ et 2 500 $ pour la rédaction des actes et la publication au registre foncier.
• Inspection. Entre 500 $ et 800 $ pour une inspection prépurchase. Ne sautez jamais cette étape.
• Ajustements. Taxes municipales et scolaires calculées au prorata de la date d’achat.
• Assurance titres. Optionnelle, environ 300 $.
• Déménagement et branchements. Variable, mais prévoyez un coussin.

Mon conseil : ouvrez un compte séparé pour vos frais de clôture. C’est de l’argent que vous ne pouvez pas inclure dans votre hypothèque.

Pourquoi faire appel à un courtier hypothécaire?

Un courtier hypothécaire compare les taux et conditions de plus de 20 prêteurs en une seule demande. Pour le premier acheteur, le service est gratuit : la commission est payée par le prêteur qui obtient le dossier.

Selon l’Autorité des marchés financiers (AMF), le courtier est encadré par la loi et doit agir dans le meilleur intérêt de son client. Contrairement à un conseiller bancaire qui représente une seule institution, le courtier travaille pour vous. C’est une différence fondamentale quand chaque quart de point de pourcentage compte.

Quand je travaillais en banque, je voyais des premiers acheteurs se faire offrir le taux affiché sans négociation. Le conseiller avait des objectifs de rentabilité à atteindre. Ce que les gens ne réalisent pas, c’est que le taux n’est souvent qu’un outil d’acquisition pour la banque. Ce qui compte pour l’institution, c’est la rentabilité globale du client : carte de crédit, assurances, placements. Aujourd’hui, en tant que courtière, je magasine 20+ prêteurs pour trouver le meilleur taux ET les meilleures conditions.

Et les conditions comptent autant que le taux. Les privilèges de remboursement anticipé, les pénalités en cas de bris, la flexibilité de paiement. Ça peut valoir des milliers de dollars sur la durée de votre terme.

Une de mes clientes avait été refusée deux fois par deux institutions différentes. En étudiant son dossier, je l’ai présenté de façon différente et nous avons établi une stratégie ajoutée comme condition au financement. Le financement a été autorisé. Elle voulait abandonner après deux refus.

C’est exactement pour ça que je fais ce métier. Mon travail, c’est de vous trouver le meilleur montage financier. Pas celui qui arrange la banque.

Pour discuter de votre projet, réservez une consultation gratuite. Sans engagement, sans pression.

Quand acheter une première maison n’est PAS la bonne idée

Acheter n’est pas toujours la bonne décision, même quand on en a les moyens sur papier. Si votre emploi est instable, si vos dettes consomment déjà plus de 40 % de votre revenu, ou si vous prévoyez déménager dans moins de 2 à 3 ans, la location reste probablement la meilleure option.

C’est une des choses que je dis le plus souvent à mes clients. Ce n’est pas parce qu’on peut acheter qu’on devrait acheter maintenant.

Voici les situations où je recommande d’attendre :

• Emploi en probation ou contrat temporaire. Les prêteurs veulent voir de la stabilité. Si vous êtes en probation, attendez la confirmation.
• Dettes élevées. Si votre ratio d’endettement total dépasse 40 %, concentrez-vous sur le remboursement d’abord.
• Pas de coussin d’urgence. Votre mise de fonds et vos frais de clôture ne doivent pas vider vos comptes. Gardez l’équivalent de 3 à 6 mois de dépenses en réserve.
• Projet de déménagement à court terme. Entre les frais d’achat, la taxe de bienvenue et les pénalités hypothécaires potentielles, il faut généralement 3 à 5 ans pour atteindre le seuil de rentabilité.

Repousser de 12 mois, ce n’est pas échouer. C’est se donner les moyens de réussir. Et quand vous serez prêt, on sera là.

Conclusion

Acheter sa première maison au Québec en 2026, c’est plus accessible que beaucoup le pensent. Les changements de décembre 2024 jouent en votre faveur : amortissement 30 ans, RAP à 60 000 $, CELIAPP qui grossit chaque année, plafond SCHL à 1,5 M$.

La clé, c’est de bien se préparer. Vérifiez votre crédit, calculez votre capacité réelle, et obtenez votre préapprobation avant de visiter quoi que ce soit. Les frais de clôture ne sont pas optionnels. Prévoyez-les.

Et surtout, entourez-vous de quelqu’un qui travaille pour vous, pas pour une banque.

Réservez une consultation gratuite pour discuter de votre projet. Sans engagement, sans pression. C’est exactement pour ça que je suis là.

Questions fréquemment posées

Quel est le montant minimum de mise de fonds pour une première maison au Québec?

La mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat pour les propriétés de moins de 500 000 $. Pour la tranche entre 500 000 $ et 1 499 999 $, c’est 10 %. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, l’assurance hypothécaire de la SCHL est obligatoire et s’ajoute à votre prêt. Depuis décembre 2024, le plafond d’assurance SCHL est passé à 1,5 M$.

Peut-on combiner le RAP et le CELIAPP pour sa mise de fonds?

Oui, les deux programmes sont cumulables. Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne de vos REER, et le CELIAPP permet d’accumuler jusqu’à 40 000 $ à vie. Un couple de premiers acheteurs peut donc mobiliser jusqu’à 200 000 $ en combinant les deux. C’est la meilleure stratégie pour maximiser sa mise de fonds.

Combien coûtent les frais de clôture pour un premier achat au Québec?

Comptez entre 3 et 5 % du prix d’achat. Les principaux postes sont les droits de mutation (taxe de bienvenue), les frais de notaire (1 500 $ à 2 500 $), l’inspection (500 $ à 800 $) et les ajustements de taxes. Selon Revenu Québec, le barème des droits de mutation est progressif et varie selon le prix de la propriété.

Est-ce que la préapprobation hypothécaire affecte mon dossier de crédit?

La préapprobation implique une vérification de crédit, ce qui peut réduire votre cote de quelques points temporairement. Selon l’ACFC, cet impact est mineur et se résorbe en quelques mois. L’avantage est majeur : vous connaissez votre budget exact et votre taux est verrouillé pour 90 à 120 jours pendant que vous magasinez.

Quel revenu faut-il pour acheter une maison à Montréal en 2026?

Pour une maison au prix moyen de 579 900 $ à Montréal, il faut un revenu d’environ 124 000 $ par année. Ce calcul inclut le test de résistance, les taxes municipales et le chauffage. Le montant varie selon votre mise de fonds et vos dettes existantes.