Prêt hypothécaire pour nouveaux arrivants au Canada : le guide complet d'une courtière de Montréal

L’essentiel à retenir

• Les nouveaux arrivants peuvent obtenir un prêt hypothécaire au Canada dès leur arrivée, avec aussi peu que 5 % de mise de fonds
• Trois assureurs offrent des programmes spéciaux : SCHL, Sagen et Canada Guaranty, même sans historique de crédit canadien
• Les résidents permanents, permis de travail et PVT sont tous éligibles, malgré la loi sur l’interdiction d’achat (qui prévoit des exceptions)
• Un courtier hypothécaire magasine votre dossier auprès de 20+ prêteurs gratuitement, ce qui fait une vraie différence pour les dossiers de nouveaux arrivants

Quand on arrive dans un nouveau pays, on a mille questions. L’une des plus importantes : est-ce que je peux acheter une maison ici?

La réponse courte : oui. En date de mars 2026, obtenir un prêt hypothécaire en tant que nouvel arrivant au Canada, c’est tout à fait possible. Et c’est plus accessible que la plupart des gens le pensent.

Après 10 ans à accompagner des nouveaux arrivants à Montréal et sur la Rive-Sud, je peux vous dire que cette question revient chaque semaine dans mon bureau. Des familles qui viennent de s’installer, des professionnels avec un permis de travail, des résidents permanents tout frais. Tous veulent la même chose : se bâtir un chez-soi.

Je suis là pour vous dire que c’est faisable. Dans ce guide, je vais vous expliquer exactement comment ça fonctionne. Les exigences, les programmes, le crédit, les documents. Tout ce qu’il faut savoir, sans jargon, sans détour.

Est-ce qu’un nouvel arrivant peut obtenir un prêt hypothécaire au Canada?

Oui. Les résidents permanents et les résidents temporaires avec un permis de travail valide peuvent obtenir un prêt hypothécaire au Canada. La SCHL ne demande aucune durée minimale de résidence. Vous pouvez faire votre demande dès votre arrivée.

C’est l’une des premières choses que je clarifie avec mes clients. Beaucoup pensent qu’il faut vivre ici depuis 2 ou 3 ans avant de pouvoir acheter. Ce n’est pas vrai.

Voici ce que ça donne selon votre statut :

• Résident permanent. Vous avez accès aux mêmes conditions qu’un citoyen canadien. Mise de fonds à partir de 5 %.
• Permis de travail (fermé ou ouvert). Vous êtes éligible avec certaines conditions. La mise de fonds peut varier selon le programme d’assurance.
• PVT (Permis Vacances-Travail). C’est possible aussi, mais les conditions sont plus serrées.

Un point important : la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027. Mais elle comporte des exceptions claires pour les résidents temporaires avec un permis de travail valide. Si vous travaillez ici, cette loi ne vous bloque pas.

C’est pourquoi j’offre un accompagnement spécifique pour l’hypothèque pour nouveaux arrivants. C’est ma spécialité depuis des années.

Combien faut-il comme mise de fonds quand on est nouvel arrivant?

Selon les règles actuelles de la SCHL (2026), la mise de fonds minimale pour un nouvel arrivant est de 5 % du prix d’achat pour les propriétés de moins de 500 000 $. Pour la portion entre 500 000 $ et 1 499 999 $, c’est 10 %. L’assurance hypothécaire est obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20 %.

Prenons un exemple concret. Vous trouvez un condo à Longueuil à 400 000 $. Votre mise de fonds minimale serait de 20 000 $. C’est tout.

Selon le programme de Sagen pour nouveaux arrivants, vous pourriez même obtenir un amortissement sur 30 ans, ce qui réduit vos paiements mensuels.

Les exigences peuvent varier entre 5 % et 10 % selon votre ratio prêt-valeur et la documentation disponible. Voici les seuils de prime d’assurance hypothécaire :

• 5 % de mise de fonds. Prime de 4,00 %.
• 10 % de mise de fonds. Prime de 3,10 %.
• 15 % de mise de fonds. Prime de 2,80 %.
• 20 % et plus. Aucune assurance requise.

La prime s’ajoute au montant de votre prêt. Ce n’est pas un montant que vous payez d’un coup. Ça se répartit sur toute la durée de votre hypothèque.

Les trois programmes d’assurance pour nouveaux arrivants

Quand votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous avez besoin d’une assurance hypothécaire. Au Canada, trois assureurs offrent des programmes conçus spécialement pour les nouveaux arrivants.

1. SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement). C’est le plus connu. La SCHL accepte les demandes des nouveaux arrivants avec un pointage de crédit minimum de 600. Si vous n’avez pas encore d’historique de crédit canadien, elle accepte des méthodes alternatives de solvabilité : rapport de crédit international, lettre de recommandation de votre banque, ou relevés bancaires des 12 derniers mois.

2. Sagen. Sagen offre un programme spécifique pour les nouveaux arrivants avec la possibilité d’un amortissement sur 30 ans. Les documents requis sont clairement définis et le processus est bien rodé.

3. Canada Guaranty. Le troisième assureur offre aussi un programme pour nouveaux arrivants avec des conditions similaires.

Dans mon expérience, la SCHL accepte souvent des risques que certaines banques refusent au premier regard. Le secret, c’est de bien préparer le dossier avec toutes les preuves alternatives de solvabilité et de bien connaître la tolérance au risque de chaque prêteur avant même de soumettre la demande.

C’est exactement ce que je fais pour mes clients.

Chaque assureur a ses particularités. C’est pour ça qu’un courtier qui connaît les trois programmes fait une vraie différence.

Peut-on acheter une maison au Québec avec un permis de travail?

Oui. Les résidents temporaires avec un permis de travail valide peuvent acheter une propriété au Québec. La Loi sur l’interdiction d’achat par des non-Canadiens, prolongée jusqu’en 2027, prévoit des exceptions pour les détenteurs de permis de travail. Les triplex et immeubles de plus de deux logements sont toutefois interdits pour les résidents temporaires.

Il y a quelques particularités propres au Québec qu’il faut connaître.

Au Québec, le système financier est encadré par l’Autorité des marchés financiers (AMF). C’est l’organisme qui réglemente les courtiers hypothécaires et protège les consommateurs. Se familiariser avec le système québécois dès votre arrivée, ça vous donne une longueur d’avance.

Le passage chez le notaire est obligatoire. Au Québec, c’est un notaire (et non un avocat comme dans les autres provinces) qui finalise la transaction. Prévoyez des frais de notaire entre 1 200 $ et 2 000 $.

La taxe de bienvenue (droits de mutation) s’applique aussi. C’est une taxe municipale calculée selon la valeur de la propriété.

Pour les résidents temporaires, les conditions varient selon le type de permis. Un permis de travail fermé lié à un employeur spécifique peut avoir des exigences différentes d’un permis ouvert. C’est du cas par cas, et c’est là qu’un courtier peut vous faire gagner beaucoup de temps.

Comment bâtir son crédit rapidement au Canada?

Vous pouvez bâtir un dossier de crédit solide en 12 mois environ. L’objectif est d’atteindre un pointage de 680 ou plus pour accéder aux meilleures conditions hypothécaires. Trois clés : obtenir une carte de crédit canadienne, payer chaque facture à temps, et garder votre utilisation de crédit sous 30 %.

Voici les gestes concrets qui font la différence :

1. Ouvrez un compte bancaire dès votre arrivée. C’est la base. Choisissez une institution comme Desjardins ou une des grandes banques.
2. Obtenez une carte de crédit. Même une carte avec garantie (secured). L’important, c’est de commencer à bâtir votre historique. Selon KOHO, c’est l’étape la plus importante pour un nouvel arrivant.
3. Payez tout à temps. Chaque paiement en retard nuit à votre cote. Configurez des paiements automatiques.
4. Gardez votre utilisation sous 30 %. Si votre limite est de 1 000 $, ne dépassez pas 300 $ de solde. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada recommande ce seuil.
5. Mettez votre forfait de téléphone à votre nom. C’est un petit geste, mais les paiements réguliers sont rapportés aux agences de crédit.

Bonne nouvelle : même si vous n’avez pas encore de pointage canadien, la SCHL accepte des méthodes alternatives. Un rapport de crédit de votre pays d’origine, des relevés bancaires, ou une lettre de recommandation de votre banque précédente peuvent suffire.

Les étapes concrètes pour obtenir votre hypothèque

Le processus peut sembler complexe vu de l’extérieur. Mais quand quelqu’un vous guide, chaque étape devient claire. Voici comment ça se passe concrètement.

1. Consultez un courtier hypothécaire. Avant même de commencer à visiter des propriétés, parlez à un courtier. Il va évaluer votre situation, vos revenus, et votre capacité d’emprunt. C’est gratuit.
2. Rassemblez vos documents. Selon le programme de Sagen, vous aurez besoin de : preuve de statut d’immigration (résidence permanente, permis de travail), relevés d’emploi ou contrat de travail, relevés bancaires des 3 à 12 derniers mois, preuve de mise de fonds, et rapport de crédit (canadien ou international).
3. Obtenez une préapprobation hypothécaire. Ce document confirme combien vous pouvez emprunter. Il vous donne un avantage quand vous faites une offre.
4. Cherchez votre propriété. Avec votre préapprobation en main, vous savez exactement votre budget. Travaillez avec un courtier immobilier qui connaît le marché local.
5. Soumettez votre demande officielle. Une fois votre offre acceptée, votre courtier hypothécaire soumet le dossier complet aux prêteurs.
6. Passez chez le notaire. Au Québec, le notaire finalise la transaction. Il vérifie les titres, prépare l’acte de vente, et s’assure que tout est en ordre.

Si c’est votre premier achat, sachez que des crédits d’impôt existent pour les premiers acheteurs au Canada. Votre courtier peut vous orienter.

Pourquoi travailler avec un courtier hypothécaire quand on arrive au Canada

Quand vous allez directement à la banque, le conseiller vous offre les produits de sa banque. C’est son travail. Mais ça veut dire que vous ne voyez qu’une fraction de ce qui est disponible.

Un courtier hypothécaire travaille avec plus de 20 prêteurs. Banques, caisses populaires, prêteurs alternatifs. Il magasine votre dossier partout pour trouver les meilleures conditions.

Et pour un nouvel arrivant, ça fait une encore plus grande différence.

Ce que je fais différemment pour mes clients nouveaux arrivants : je prépare le dossier avec toutes les preuves alternatives de solvabilité avant même de le soumettre. Rapport de crédit du pays d’origine, relevés bancaires, lettre de recommandation, preuves de fonds. Quand le dossier arrive sur le bureau du prêteur, il est déjà complet. Ça change tout.

Selon RBC, 65 % des nouveaux arrivants veulent acheter une propriété dans les 2 premières années. Le rêve est là. Il faut juste quelqu’un pour vous montrer le chemin.

Et mes services sont gratuits pour vous. C’est le prêteur qui me rémunère, pas vous.

Conclusion

Acheter une propriété au Canada en tant que nouvel arrivant, c’est possible. Et c’est plus simple que vous le pensez.

Retenez trois choses. Premièrement, vous pouvez acheter dès votre arrivée avec aussi peu que 5 % de mise de fonds. Deuxièmement, commencez à bâtir votre crédit le plus tôt possible. Troisièmement, faites-vous accompagner par quelqu’un qui connaît les programmes et les prêteurs.

Votre projet mérite d’être bien guidé. Contactez-moi pour qu’on en parle. Sans engagement, sans pression.

Questions fréquemment posées

Est-ce qu’un résident temporaire peut acheter une maison au Canada?

Oui. Les résidents temporaires avec un permis de travail valide peuvent acheter une propriété au Canada. La Loi sur l’interdiction d’achat par des non-Canadiens, prolongée jusqu’en 2027, prévoit des exceptions pour les détenteurs de permis de travail. Les conditions varient selon le type de permis et la province.

Quelle est la mise de fonds minimale pour un nouvel arrivant?

La mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat pour les propriétés de moins de 500 000 $, selon les règles de la SCHL. Pour la portion entre 500 000 $ et 1 499 999 $, il faut 10 %. L’assurance hypothécaire est obligatoire si la mise de fonds est inférieure à 20 %.

Ai-je besoin d’un historique de crédit canadien pour obtenir une hypothèque?

Pas nécessairement. La SCHL et les autres assureurs acceptent des méthodes alternatives de solvabilité pour les nouveaux arrivants : rapport de crédit international, relevés bancaires des 12 derniers mois, ou lettre de recommandation de votre banque précédente. Un pointage canadien de 680 ou plus reste l’idéal pour accéder aux meilleures conditions.

La loi sur l’interdiction d’achat par des non-Canadiens m’empêche-t-elle d’acheter?

Probablement pas. La loi, prolongée jusqu’au 1er janvier 2027, comporte des exceptions claires pour les résidents temporaires avec un permis de travail valide. Si vous travaillez au Canada avec un permis valide, cette loi ne vous empêche pas d’acheter une résidence principale.

Combien de temps faut-il pour être approuvé en tant que nouvel arrivant?

Le processus de préapprobation prend généralement entre 24 et 72 heures une fois le dossier complet soumis. La clé est de rassembler tous vos documents à l’avance : preuves de statut, relevés d’emploi, relevés bancaires et preuves de mise de fonds. Un courtier hypothécaire peut accélérer le processus en s’assurant que rien ne manque.